LDFG2019001

 

羅定市人民政府辦公室文

 

羅府辦〔20192

    

 

羅定市人民政府辦公室關于印發羅定市不動產統一登記有關問題的處理意見的通知

 

各鎮人民政府、街道辦事處,羅平農場,市政府各部門、各直屬機構:

《關于羅定市不動產統一登記有關問題的處理意見》已經市十六屆人民政府第41次常務會議研究同意,現印發給你們,請認真貫徹執行。執行過程中遇到的問題,請徑與市不動產登記局聯系。


 

                        羅定市人民政府辦公室

                               2019226

 

 

 

 

 

 

關于羅定市不動產統一登記

有關問題的處理意見

 

根據廣東省自然資源廳20181130日印發《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》精神,為進一步規范我市不動產統一登記工作,解決不動產登記的遺留問題,保護不動產權利人的合法權益,按照依法依規、尊重歷史、便民利民的原則,結合我市的實際情況,現就我市不動產登記工作中遇到的問題提出以下處理意見:

一、關于建在原羅定市房地產管理局土地上的房屋辦理不動產登記證,其房產宗地涉及國有劃撥土地轉讓補交土地出讓金問題

原羅定市房地產管理局(以下簡稱原市房管局)在管的土地,因歷史原因,上蓋的房屋屬私人所有,并取得了房產證,所占用的土地為國有劃撥用地,納入公產地管理,導致房地主體不一致。

    根據每一宗在原市房管局土地上蓋房屋的總建筑面積,由市不動產登記局負責核算每平方米建筑面積應分攤劃撥土地面積,計算出每一戶房屋應辦證面積分攤的劃撥土地面積。如其自愿辦理不動產登記證時,由市國土資源局按劃撥用地宗地所在位置及級別的基準地價收取土地出讓金,簽訂土地出讓合同。按《不動產登記暫行條例》、《不動產登記暫行條例實施細則》辦理相關的不動產登記。

二、關于原羅定市房地產管理局與企業合作開發的商品房辦理不動產登記證問題

原市房管局在管三保持(保持產權、面積、租金)的房屋和原市房管局在管的公產房部分已成為危舊房,原市房管局為了排危和配合我市的舊城改造,經市政府同意,通過公開招投標與中標開發企業合作將公房拆除后建成商品房,原市房管局取得合同約定的面積,余下商品房面積確權給中標開發企業對外公開銷售,但保持土地權屬不變,即土地權屬屬于原市房管局,導致房地產權利不一致。這類房屋按以下方式辦理不動產登記證:

(一)按照尊重歷史尊重事實的原則,若該合作開發的土地性質為出讓土地時,不再履行報批程序,不再簽訂土地轉讓合同,無須補辦土地轉讓手續,依法公告并注銷原國有土地使用證,重新核發房地主體一致的不動產權證,新核發的土地不動產權證書為共用宗地。土地出讓年限按檔案記載房屋建成時間起計,住宅為70年,商業為40年。

(二)若該合作開發的土地性質為劃撥土地時,由市不動產登記局測算該土地上蓋房屋的總建筑面積,計算出每一戶房屋辦證面積應分攤的劃撥土地面積。如其自愿辦理不動產登記證時,由市國土資源局按該劃撥用地宗地所在區域及相同地類的基準地價收取土地出讓金,簽訂土地出讓合同后,不再履行報批程序,無須補辦土地轉讓手續,依法公告并注銷原國有土地使用證(原國有土地使用證在全部房屋未辦理完不動產登記證時,注記已辦理面積),重新核發房地主體一致的不動產權證,新核發的土地不動產權證書為共用宗地。土地出讓年限按檔案記載房屋建成時間起計,住宅為70年,商業為40年。

三、關于房改房轉移登記、抵押登記辦理不動產登記證問題

2000年以前,單位房是我市干部職工解決居住問題的主要途徑,在八十、九十年代初,許多單位沒有辦理土地使用證就進行建房,房屋分配并登記到干部職工名下,也沒有處理好土地問題。2000年后部分房改房上市,根據市房改房上市政策,房改辦按房改標準面積評估的1%計算土地出讓金,產權人將金額存入單位基金戶后,房管部門辦理房屋所有權轉移登記,房產證不記載土地情況。

根據《房屋登記辦法》第八條規定,辦理房屋登記,應當遵循房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體一致的原則!恫粍赢a登記暫行條例實施細則》第二條規定,房屋等建筑物、構筑物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一并登記,保持權利主體一致。不再辦理土地出讓手續,其已按房改標準面積評估的1%計算土地出讓金,視同其已繳交土地出讓金。按該棟房屋的首次登記的時間起計,統一記載住宅用地70年期限,按房屋建基面積記載共用宗地,辦理不動產權證。

四、關于購買商品房,集資房等房產,無土地使用證或土地性質是劃撥用地的房產辦理不動產登記證問題

這類房屋辦理不動產登記時,由市不動產登記局測算該土地上蓋房屋的總建筑面積,計算出每一戶房屋辦證面積應分攤的劃撥土地面積。如其自愿辦理不動產登記證時,由市國土資源局按該劃撥用地宗地所在區域及相同地類的基準地價收取土地出讓金,簽訂土地出讓合同后,不再履行報批程序,無須補辦土地轉讓手續,依法公告并注銷原國有土地使用證(原國有土地使用證在全部房屋未辦理完不動產登記證時,注記已辦理面積),重新核發房地主體一致的不動產權證,新核發的土地不動產權證書為共用宗地。土地出讓年限按檔案記載房屋建成時間起計,住宅為70年,商業為40年。

五、已辦土地使用證、房屋所有權證(房地產權證)的自建房,因房屋建基面積超出宗地紅線而不能通過權籍系統辦理不動產登記證問題       

這類房屋需核對其報批面積和實際建筑基底面積的差額,實建基底面積超出報批面積5㎡以內(含5㎡)的,不再辦理土地報批手續,不再簽訂土地出讓合同,無需補交土地出讓金,直接以實建基底面積辦理不動產登記。超出報批面積5㎡以上(不含5㎡)的,由市國土資源局作出行政處罰后,申請人持繳款憑證、處罰決定書并按規定交清相關稅費,不再辦理土地報批手續,不再簽訂土地出讓合同,直接辦理不動產權證。

六、關于我市已建成無工程竣工驗收的私人建筑辦理不動產登記問題

由于歷史原因,我市部分私人建筑土地來源合法、產權主體清晰,建成后通過了規劃驗收,但因部分群眾對相關政策不熟悉,以及職能部門間協調和管理等問題,該部分房屋建設時沒申領建設工程施工許可證、無工程竣工驗收,因此無法滿足辦理不動產登記的條件。該種情形按以下方式辦理不動產登記證:

(一)為尊重事實,將處理時間界定為本通知發布前取得建設工程規劃許可證(含各鎮街核發的準建證)并已建成的私人建筑按以下辦法處理。如該建設用地在上述界定時間內已取得建設工程規劃許可證(含各鎮街核發的準建證)后發生了轉讓行為,該建設用地的新業主在辦理相關建設工程建設工程規劃許可證轉讓手續時,以該建設用地第一次取得建設工程規劃許可證(含各鎮街核發的準建證)的時間為準

1.建筑面積300平方米(含本數)以下的私人建筑,業主提供由有資質的房屋安全鑒定機構出具的《房屋安全鑒定報告》,可申請辦理不動產登記。

2.建筑面積300平方米(不含本數)以上的私人建筑,經建設行政主管部門對其無施工許可證擅自施工、未組織竣工驗收擅自交付使用的房屋,經依法依規處理后,辦理不動產登記證:

1)未取得施工許可證擅自施工的行為,由市建設行政主管部門按該建筑物工程總造價的1%處以罰款(步梯樓每平方米建筑面積工程造價按600元計算,電梯樓每平方米建筑面積工程造價按1200元計算)。

2)未組織竣工驗收擅自交付使用的房屋,由市建設行政主管部門按該建筑物工程總造價的2%處以罰款(步梯樓每平方米建筑面積工程造價按600元計算,電梯樓每平方米建筑面積工程造價按1200元計算)。    

3)經市建設行政主管部門對其違法行為行政處罰后,由業主按規定委托已進駐云浮備案的檢測鑒定機構進行檢測鑒定,各受委托檢測機構應根據《廣東省建設工程質量管理條例》、《民用建筑可靠性鑒定標準(GB50292-2015)》和廣東省建設工程質量安全監督檢測總站《建筑工程質量鑒定文書編制規定》的要求進行檢測鑒定并出具《建筑物結構實體檢測鑒定報告》,滿足安全使用要求,可申請辦理不動產登記。

(二)于本通知發布后取得建設工程規劃許可證(含鄉鎮街核發的準建證)的私人建筑報建問題及辦理不動產登記的處理辦法。

1.建筑面積300平方米(含本數)以下的私人建筑,業主提供由有資質的房屋安全鑒定機構出具的《房屋安全鑒定報告》,可申請辦理不動產登記。

2.私人建筑面積在300平方米以上的建設項目,必須取得建設行政主管部門出具的房屋竣工備案表或相關竣工驗收認可文件,方可辦理不動產登記。

七、拆遷安置用地的辦理不動產登記證問題

近幾年,我市因高速公路、市政工程拆遷等需要,安置用地未辦理土地證的情況較為突出。主要存在:一是拆遷的房屋沒有土地使用證或用地批準書 (沒有權屬來源證明)的;二是拆遷協議及拆遷函與安置的權利人不相符。

憑拆遷協議書、拆遷函、拆遷協議書的內容辦理不動產權證。

八、對不動產登記中發現的違反土地管理、規劃管理和建設管理等違法行為,市國土資源、城鄉規劃、城鄉建設、不動產登記等行政主管部門應按照相關規定依法依規予以處理。

九、本處理意見自發布之日起施行,有效期三年。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

公開方式:主動公開

 

 

抄送:市委各部委辦,市人大辦,市政協辦,市紀委辦,市人武部,市法院,市檢察院,上級駐羅定單位,各人民團體,各新聞單位。

羅定市人民政府辦公室           2019226日印發

 

 

 

 

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